Cos'è e come si calcola la rendita catastale di un immobile

La rendita catastale è un valore fiscale che può essere utilizzato per determinare il valore di un immobile in grado di produrre o generare reddito. Ma per determinare il valore di un immobile bisogna fare determinate valutazioni, scopriamole

Come determinare il valore di un immobile? Ecco che interviene la rendita catastale che determina il valore della casa ai fini dell'imposizione diretta e dell'imposta municipale propria (IMU); il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni e donazioni, delle imposte ipotecaria e catastale; e il valore erariale di un bene, e la sua redditività in termini erariali per determinare i valori di applicazione di una tassa o di un'imposta. Dall'articolo 23 del Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, la rendita catastale «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte». In sostanza, quindi, si tratta di un valore attribuito, con finalità fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito.

Come si determina il valore di un immobile?

Volete acquistare un immobile ma non sapete se ciò possa convenire o meno a livello di tasse? Per determinare il valore di un immobile bisogna fare determinate valutazioni. La valutazione avviene tenendo conto delle principali caratteristiche di quest'ultimo come le dimensioni, il numero di vani, la superficie; la destinazione d’uso e le zone censorie in cui gli immobili sono ubicati. Le tariffe relative sono stabilite dal Comune in relazione a tali parametri. 

Revisione della rendita catastale, cos'è e come funziona

In quanto il valore delle tasse che solitamente paghiamo è proporzionale a quello della rendita catastale, il contribuente dovrà conoscerlo al fine di stimare quanto pagherà di tasse e imposte. Come fare? La revisione avviene secondo un procedimento preciso che la Corte di Cassazione ha accuratamente delineato nella recente sentenza n. 22671/2019. L’amministrazione potrebbe troverare maggiormente utile rivedere le stime al rialzo, per ottenere il pagamento di maggiori tasse, mentre è improbabile avvenga il contrario. Il contribuente deve dunque essere in grado di difendersi da eventuali violazioni poste in essere durante il procedimento di revisione.

Le ipotesi di revisione del classamento

Il nostro ordinamento catastale prevede tre ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale:

  • la prima, prevista dalla L. n. 662/1996, consente al Comune di chiedere l’intervento dell’Agenzia delle Entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile.

  • la seconda ipotesi, prevista dall’articolo 1, comma 336, della legge 311 del 2004, è relativa al classamento di immobili non dichiarati.

  • la terza ipotesi, prevista dal comma 335 dell’art. 1 della legge 311/2004 consente al Comune di chiedere la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali qualora vi sia uno scostamento notevole (almeno il 35%) tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale, salve diverse disposizioni comunali.

Come ridurre la rendita catastale

Solitamente della revisione in diminuzione della rendita catastale si fanno promotori i cittadini che possono presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Nel dettaglio, questo può avvenire quando:

  • l’immobile si trova in uno stato di conservazione tale da far presumere una riduzione del suo valore (es. edifici pericolanti, degradati, mai ristrutturati ecc.);

  • è stata modificata la destinazione d’uso dell’immobile con riduzione del relativo valore (es. unità immobiliari adibiti a negozi poi chiusi o adibiti a magazzini);

  • sono state cambiate la superficie o la categoria catastale dell’immobile.

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